تفسير حكم المحكمة الدستورية بشأن قوانين الإيجار القديم وأثره على المؤجرين والمستأجرين

أصدرت المحكمة الدستورية العليا اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي، حكمًا ذا أهمية كبيرة يخص ملايين المؤجرين والمستأجرين، حيث قضت بعدم دستورية المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، المعروف بقانون "تحديد أجرة الأماكن"، الذي يتعلق بتأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. يعتبر هذا الحكم محوريًا، حيث يمس العديد من الأطراف المتأثرة بأحكام قانون الإيجار القديم.

مفاجأة بشأن الإيجار القديم.. الدستورية العليا تُصدر حكمًا تاريخيًا بخصوص الزيادة السنوية

المحكمة الدستورية: ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكن يخالف أحكام الدستور

رئيس المحكمة الدستورية: مصر تهتم للغاية بحماية كرامة الإنسان وتجسيدها بالتشريعات والقوانين

تفسير حكم المحكمة الدستورية العليا

ينظم القانون رقم 49 لسنة 1977 إجراءات ومدة وبنود عقود تأجير وبيع الأماكن، بينما يحدد القانون رقم 136 لسنة 1981 معايير تحديد قيمة أجرة تأجير الأماكن وزيادتها السنوية. تمثل قوانين الإيجار القديم قنبلة موقوتة لما تتضمنه من مشكلتين رئيسيتين: الأولى هي مدة العقد وامتداد هذه المدة للورثة، والثانية هي أجرة الإيجار وزيادتها السنوية. تسهم هذه القوانين في استمرار العقود إلى أبد الآبدين، مما يسمح للورثة بالاستفادة من العقود بدون تحديد مدة زمنية واضحة.

إشكالية مدة العقد

كانت عقود إيجار الشقق السكنية بموجب القانون القديم غير محددة المدة، مما يُعرف بتأبيد عقود الإيجار، حيث تستمر إلى أبد الآبدين. ونتيجة لذلك، يمكن أن تظل الشقة في حوزة ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثالثة. 

وفي 14 نوفمبر 2002، تصدت المحكمة الدستورية لهذا الوضع وقضت بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار بانتهاء إقامة آخر المستفيدين سواء بالوفاة أو الترك. وتم تفسير الحكم في عام 2011 بأن الامتداد يكون لمرة واحدة فقط.

تحديد أجرة الإيجار

نص القانون رقم 136 لسنة 1981 على تشكيل لجنة في كل محافظة لتحديد قيمة الإيجار المناسب لكل منطقة والزيادة السنوية لها، بشرط ألا تزيد الزيادة السنوية للإيجار عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، ما يُعرف بتأبيد الأجرة وزيادتها. يتعين على المستأجر أو ورثته من الدرجة الأولى دفع قيمة إيجارية زهيدة مع حظر زيادتها عن 7% سنويًا. يُلاحظ أن هذا الحكم يخص الأماكن السكنية فقط مثل الشقق السكنية ولا يشمل الأغراض التجارية والصناعية كالمحلات.

تأثير الحكم على الورثة

بموجب الحكم، لم يعد من الممكن تمديد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه بحيث يكون مقتصرًا على جيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلي، وهم "الأبناء والزوجات والوالدين". يبدأ العقد معهم وينتهي بوفاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي. يؤدي هذا التعديل إلى تقليل الفترة التي يمكن أن يستفيد فيها الورثة من العقود القديمة، مما يساهم في تحقيق توازن أكبر بين حقوق المؤجر والمستأجر.

موعد تنفيذ الحكم

وفقًا لمنطوق الحكم، سيكون موعد تنفيذ الحكم في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب. يتطلب ذلك من البرلمان صياغة مشروع قانون لتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للإيجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بموجب هذا القانون. يُتوقع أن يتم تنفيذ الحكم في يونيو أو يوليو 2025، بعد انتهاء دور الانعقاد العادي الذي بدأ في شهر أكتوبر 2024 ويستمر لمدة تسعة أشهر.